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房地產開發企業評級方法
發布者:admin 發布時間:2008/4/29 11:20:21

    與一般工商企業類似,房地產企業的信用評級仍應以企業未來盈利能力和現金流量分析為核心,著力考察企業的償債能力及償債意愿。但房地產企業與一般工商企業相比有相當大的區別。由于土地資源的稀缺性和不可替代性,該行業具有很強的區域市場特征。不同類型的房地產之市場供求、經營管理區別也很大。同時,房地產業易受政府法規及政策管制,如城市規劃、土地出讓、投資金融、財政稅收等政策會對房地產行業產生直接影響。另外,房地產業還與區域經濟發展水平以及經濟景氣周期有著明顯關系,其資產質量與財務狀況以及現金流量波動很大。

  除此之外,中國房地產企業還普遍存在資金實力不足的問題,資金大部分來源于銀行貸款、定金及預收款以及外資投入,自有資金很少。這使得國內房地產企業過分依賴于貸款和預收款,其資產負債率很高,利息負擔沉重,資金周轉余地比較小。同時,定金及預收款所占比重相當大,如果貸款不能及時到位或預售不順利,則往往不能按進度建設,竣工延誤相當普遍,繼而引發一系列的問題。

  其次,中國房地產企業(特別是住宅開發企業)以新房出售為主,舊房很少進入市??;房地產開發企業亦很少經營房屋出租業務,收入主要依賴出售情況,這種經營方式也使得房地產企業財務狀況很不穩定,現金流量更是波動極大。

  基于房地產業的自身特點,對中國房地產企業的評級分析著重以下幾個方面:國家宏觀經濟環境和區域經濟環境、行業發展趨勢與政策法規、公司基本經營和競爭地位、公司財務狀況與資金來源、管理層素質、公司組織結構、突發事件風險。
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